Registro de Imóveis e meio ambiente: averbações ambientais e reflexões sobre as novas perspectivas de proteção do ambiente no âmbito registral

Abstract

O presente estudo aborda as averbações de interesse ambiental ligadas à propriedade imobiliária no Brasil e em Portugal e seus desdobramentos no Registro Imobiliário. Para tanto, buscou-se analisar a ligação entre o sistema registral público imobiliário e a proteção do meio ambiente, bem como os níveis e implicações dessa proteção. A justificativa relaciona-se à necessidade de se ampliar a discussão acadêmica e jurídica acerca da preservação do meio ambiente e da segurança jurídica do comércio imobiliário, ampliando-se os canais de publicidade registral ambiental, em especial, por meio da utilização da robusta estrutura organizacional, normativa e técnica do sistema registral público imobiliário brasileiro e português. O Registro Imobiliário, por meio de sua estrutura organizacional, normativa e profissional, é, certamente, hoje, uma das ferramentas mais importantes para a proteção do ambiente. O problema investigado está relacionado à necessidade de se buscarem meios para aumentar a proteção do ambiente, em especial em relação às condicionantes, implicações e limitações ambientais ligadas à propriedade imobiliária, frente à suposta subutilização do sistema registral público brasileiro e português, como potenciais ferramentas de proteção ambiental. Desse modo, tem-se como objetivo geral da pesquisa analisar o papel do Registro Imobiliário como ferramenta de proteção do ambiente. Inicialmente, pôde-se constatar que há diferenças e similitudes entre o ordenamento jurídico brasileiro e o português, embora ambos tenham uma matriz comum, que se justifica tanto pelo processo de colonização do Brasil, bem como pela proximidade cultural estabelecida entre os dois países, cuja influência mútua – constitucional, legislativa e da ciência jurídica – continua até os atuais dias. A pesquisa revelou ainda que existem pelo menos três pilares de sustentação que fundamentam a utilização do sistema registral imobiliário e predial como ferramenta de proteção do ambiente, a saber: o estrutural, o normativo e o jurídico. O estrutural refere-se à ampla e complexa estrutura dos serviços registrais presentes no Brasil e em Portugal, que possibilitará, com facilidade e sem necessidade de profunda reorganização interna, assegurar as novas dimensões da publicidade registral. O normativo, em sentido amplo, refere-se às normas – princípios e regras – que sinalizam o papel do Registro Imobiliário como ferramenta de publicidade das questões ambientais que envolvem a propriedade. Soma-se a isso o aparato jurisprudencial e doutrinário brasileiro, que reforça essa função socioambiental do Registro de Imóveis, função esta que passa a ser notada em Portugal por parte da doutrina especializada, que vem apontando, cada vez mais, a relação entre o meio ambiente e o Registro Predial. Em relação ao último pilar, o jurídico, deve-se destacar que esse fundamenta-se na prevalência do caráter transindividual do ambiente, na supremacia do interesse público e na dimensão ambiental da dignidade da pessoa humana. Em geral, dos três pilares ou fundamentos, o normativo carece de maior atenção por parte do legislativo e de toda a academia, por mostrar-se mais frágil em relação aos demais, ante a ausência de norma geral que regulamente expressamente outras formas de averbações ambientais, além do solo contaminado. Assim, aponta-se a necessidade de regulamentação normativo-jurídica para o setor, com a possível implementação de uma política jurídica que determine a obrigatoriedade de ingresso no Registro Imobiliário ou Predial das condicionantes, implicações e limitações ambientais ligadas à propriedade imobiliária. Essa é uma forma de garantir a concentração das informações ambientais acerca do imóvel na matrícula e possibilitar a rápida, fácil e segura disponibilização da informação ambiental para todos os interessados. Constatou-se, no decorrer da pesquisa, que, tanto no Brasil como em Portugal, há ausência de integração e transversalidade entre as políticas públicas e setoriais ambientais e registrais, de modo a integrar o Registro Imobiliário e Predial aos sistemas de informações ambientais dos Estados. Constatou-se, também, que a concentração das informações ambientais no Registro Imobiliário ou Predial garante significativos benefícios econômicos, jurídicos, políticos, sociais, ambientais e fiscais. O presente trabalho apontou dezoito novas propostas de averbações ambientalmente relevantes, isto é, dezoito exemplos de atos, fatos ou negócios jurídicos, relevantes do ponto de vista ambiental, que poderiam ser levados a arquivamento e publicitados por meio do Registro de Imóveis ou Predial. De todas as propostas apresentadas, certo é que umas apresentam maior factibilidade que outras, a exemplo do solo contaminado, que possui previsão normativa no Brasil. Para concluir, pôde-se constatar que se faz necessária a ampliação da discussão em relação ao tema nos meios acadêmico, jurídico ambiental e registral, bem como legislativo, visto que é necessário ampliar os canais de diálogo entre o Direito Ambiental e o Registral. Devem-se efetuar as devidas conexões em relação aos temas ora analisados, para que se possa garantir, progressivamente, melhoria na qualidade de vida em geral.

This study treats the annotations of environmental interest related to real estate in Brazil and Portugal and their developments in the Real Estate Registry. Therefore, we searched to analyze the link between the public real estate registry system and the protection of the environment, as well as the levels and implications of this protection. The justification is related to the necessity to extend the academic and legal discussion about the preservation of the environment and the legal security of the real estate trade, expanding the environmental registration advertising channels, especially through the use of the robust organizational structure, the Brazilian and Portuguese Normative and technical public real estate registry system. The Real Estate Registry, through its organizational, normative and professional structure, is certainly one of the most important tools for protecting the environment. The investigated problem is related to the necessity of finding ways to increase the protection of the environment, especially in relation to the constraints, implications and environmental limitations related to real estate, as opposed to the alleged underutilization of the Brazilian and Portuguese public registry system, as environmental potential Protection. Thus, the main goal of the research is to analyze the role of the Real Estate Registry as a tool for protecting the environment. Initially, it could be verified that there are differences and similarities between the Brazilian and Portuguese legal systems, although both have a common matrix, which is justified by the process of colonization in Brazil, as well as by the cultural proximity established between the two countries. Mutual influence - constitutional, legislative and legal science - continues to the present day. The research also revealed that there are at least three pillars that support the use of the real estate and land registration system as a tool for environmental protection, which are structural, normative and legal. The structural refers to the wide and complex structure in the registry services present in Brazil and Portugal, which will facilitate, without the need for internal reorganization, to ensure the new dimensions of registration advertising. The normative refers to the rules - principles and rules - that signal the role of the Real Estate Registry as an advertising tool for environmental issues involving property. Added to this is the jurisprudential and doctrinal Brazilian apparatus, which reinforces this socio-environmental function of the Real Estate Registry. This function now is being noticed in Portugal by the specialized doctrine, which is increasingly pointing to the relationship between the environment and the Land Registry. In relation to the last pillar, the legal one, it must be emphasized that is based on the prevalence of the individual character of the environment, on the supremacy of the public interest and on the environmental dimension of the dignity of the human being. In general, the normative pillar or foundation needs more attention on the part of the legislature and of the whole academy, for being more fragile in relation to the others, before the absence of a general rule that regulates expressly other forms of environmental annotations, in addition to contaminated soil. Thus, it is pointed out the need for legal-regulation in the sector, with the possible implementation of a legal policy that establishes the obligation to enter into the Real Estate or Property Registry of the constraints, implications and environmental limitations related to real estate. This is a way to ensure the concentration of environmental information about the property in the registry and enable the quick, easy and safe availability of environmental information for all interested parties. In the course of the research, it was verified that, in Brazil and Portugal, there is no integration and transversality between public and sectorial environmental and registry policies, in order to integrate the Real Estate and Land Registry into the environmental information systems of the States. It was also verified that the concentration of environmental information in the Real Estate Registry or Land Registry guarantees significant economic, legal, political, social, environmental and fiscal benefits. The present paper pointed out eighteen new proposals for environmentally relevant annotations, that is, eighteen examples of environmentally relevant acts, facts or business that could be filed and publicized through the Real Estate Registry or Land Registry. Of all the proposals presented, some are certain to be more feasible than others, such as contaminated soil, which has a normative forecast in Brazil. In conclusion, it has become clear that there is a need to broaden the discussion on the subject in the academic, environmental and registry, as well as the legislative, as it is necessary to broaden the channels of dialogue between Environmental and Registration Law. Appropriate connections must be made to the themes analyzed in order to guarantee an improvement in the quality of life in general.